Resposta direta
Se o contrato prevê direito de arrependimento, quem desiste paga só o que foi combinado, em regra a perda ou a devolução em dobro do sinal. Se o contrato é irretratável, a desistência é descumprimento e sujeita quem desiste às consequências contratuais. O distrato é o desfazimento por acordo das duas partes e deve ser feito pela mesma forma exigida para o contrato.
Os três caminhos
- Arrependimento previsto. Exercido dentro do que o contrato permitir, com a consequência das arras penitenciais.
- Desistência sem previsão. É inadimplemento: a outra parte pode reter o sinal, cobrar a multa ou exigir o cumprimento.
- Distrato. As duas partes concordam em desfazer o negócio e decidem como acertar os valores.
O que o distrato deve conter
- Identificação do contrato que está sendo desfeito.
- Valores pagos e quanto será devolvido, com prazo e forma.
- Devolução da posse, se o comprador já estava no imóvel.
- Cancelamento do registro da promessa, se ela foi registrada.
- Quitação recíproca, para encerrar o assunto.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 420: havendo direito de arrependimento previsto, as arras têm função unicamente indenizatória.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 463: sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 472: o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
- Lei 13.786/2018 (desfazimento de contratos de incorporação e loteamento)Regras de desfazimento de contratos de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo urbano.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Conteúdo conferido com o Código Civil (compra e venda, arras, cláusula penal e registro) e a Lei de Registros Públicos.