Resposta direta
Diante do inadimplemento, a parte lesada pode pedir a resolução do contrato ou exigir o seu cumprimento, com indenização por perdas e danos em ambos os casos. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Em qualquer caso, notificar o comprador e dar prazo para regularizar é o primeiro passo.
O que o contrato deve prever
- Multa e juros por atraso, com percentuais definidos.
- Prazo de tolerância e forma de notificação, por escrito.
- Número de parcelas em atraso que autoriza a resolução, se houver cláusula resolutiva expressa.
- Destino dos valores pagos: quanto o vendedor retém e quanto devolve.
- Devolução da posse e indenização pelo tempo de uso, se o comprador já ocupava o imóvel.
Retenção dos valores pagos
Reter tudo o que foi pago costuma ser considerado excessivo. A retenção deve corresponder a prejuízos reais e previsíveis, como despesas com a venda, multa razoável e uso do imóvel. Uma cláusula equilibrada é mais fácil de executar do que uma que precise ser revista em juízo.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 474: a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 475: a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo indenização por perdas e danos.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 413: a penalidade deve ser reduzida equitativamente se o montante for manifestamente excessivo.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Conteúdo conferido com o Código Civil (compra e venda, arras, cláusula penal e registro) e a Lei de Registros Públicos.