Resposta direta
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar: as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo, normalmente a escritura pública, quando as condições combinadas forem cumpridas. Sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do definitivo. Registrada na matrícula, a promessa dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel.
Por que tanta negociação começa por uma promessa
É comum o preço ser pago em etapas, o comprador depender de financiamento ou faltar algum documento para a escritura. Nesses casos, as partes assinam primeiro a promessa, que fixa tudo o que já foi decidido, e deixam a escritura para quando o pagamento ou as condições estiverem completos.
O que muda entre uma e outra
| Ponto | Promessa de compra e venda | Contrato definitivo |
|---|---|---|
| O que cria | Obrigação de celebrar o contrato definitivo | Obrigação de transferir e de pagar |
| Forma | Pode ser particular, mesmo para imóvel de valor alto | Escritura pública acima de 30 salários mínimos, salvo exceção legal |
| Registro | Registrada, gera direito real à aquisição | Registrado, transfere a propriedade |
A cláusula de arrependimento
A promessa pode prever que as partes têm direito de desistir. Se essa cláusula existir, quem desiste responde apenas pelo que foi combinado para a desistência, normalmente a perda ou a devolução em dobro do sinal. Se ela não existir, o negócio é irretratável: quem cumpriu pode exigir o definitivo e, se a outra parte se recusar, pedir a adjudicação compulsória.
Adjudicação compulsória
Quando o comprador pagou tudo e o vendedor não assina a escritura, a lei permite obter a transferência pela via judicial e, desde 2022, também pela via extrajudicial, no próprio Registro de Imóveis, cumpridos os requisitos da Lei de Registros Públicos.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 462: o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 463: sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo.
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Arts. 1.417 e 1.418: a promessa sem arrependimento, registrada, dá ao promitente comprador direito real e permite a adjudicação.
- Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)Art. 216-B: adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Conteúdo conferido com o Código Civil (compra e venda, arras, cláusula penal e registro) e a Lei de Registros Públicos.