Resposta direta
O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para os negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse valor, o instrumento particular pode ser levado a registro. Há exceções em leis especiais, como os contratos de financiamento imobiliário que a lei autoriza por instrumento particular com força de escritura.
O que o contrato particular resolve
O contrato particular, inclusive a promessa, obriga as partes, fixa preço, prazos e multas e serve de prova do que foi combinado. Ele é o documento em que a negociação é organizada. O que ele não faz, para imóveis acima do limite legal, é servir de título para transferir a propriedade: para isso será preciso lavrar a escritura.
As exceções mais comuns
- Imóveis de valor até 30 salários mínimos. O instrumento particular pode ser registrado.
- Financiamento com alienação fiduciária. A Lei 9.514/1997 permite que os atos e contratos nela previstos sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
- Sistema Financeiro da Habitação. Contratos do sistema também têm autorização legal para a forma particular.
Como o contrato particular deve falar da escritura
- Prazo ou condição para a lavratura, por exemplo, em até tantos dias após a quitação.
- Quem escolhe o tabelionato e quem paga os emolumentos.
- Obrigação de cada parte de apresentar documentos e certidões.
- Consequência se uma das partes não comparecer.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 108: a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)Art. 38: os atos e contratos referidos nesta lei podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
- Lei 7.433/1985 (requisitos das escrituras públicas)Dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Conteúdo conferido com o Código Civil (compra e venda, arras, cláusula penal e registro) e a Lei de Registros Públicos.